Аренда земли под мойку самообслуживания у торгового центра

Участки для автомойки возле торговых, торгово-развлекательных и бизнес центров (ТЦ, ТРЦ и БЦ) имеют неоспоримые преимущества. Но существует ряд недостатков и особенностей. В этой статье я расскажу о том, что нужно знать перед тем, как идти на переговоры с собственниками ТЦ или ТРЦ.


Для начала определимся почему имеет смысл арендовать земельный участок возле торгового центра. Причины две и обе весомые:

1. Месторасположение. Торговые и развлекательные центры чаще всего стоят в отличных местах. Возможно, самых лучших в городе. Это и первая линия, и крупные дороги с высоким трафиком, и прочие отличительные черты хороших площадок. Даже если место не самое хорошее, например окраина города, либо вне города вообще, но такие ТРЦ сами являются серьёзным якорем для автовладельцев и значительно влияют на трафик в городе.
2. Большой поток собственных клиентов. Если ТЦ, ТРЦ или БЦ успешные, то генерируют большое количество трафика из автомобилей, каждый из которых -  потенциальный клиент автомойки самообслуживания.

Благодаря этому, начинающие инвесторы в автомоечный бизнес первым делом едут на переговоры с собственниками или управляющими торговых центров. Но не принимают в расчёт ряд особенностей.

Главная особенность - отсутствие нужного вида разрешенного использования (ВРИ) участка. Торговые центры возводят на землях общественно-делового назначения, а автомойки разрешается возводить только в зоне транспортной инфраструктуры. Т.е. мойку самообслуживания, как и любую другую автомойку (портальную, туннельную или ручную) нельзя возвести в зонах общественно-делового назначения. 

Чтобы возвести автомойку на территории парковки торгового центра придётся менять Правила землепользования и застройки или градостроительный регламент данной зоны. Меняется только через публичные слушания, т.е. процесс долгий и достаточно сложный.

Обычно переговоры с собственниками торговых центров на этом этапе глохнут. Т.к. им не хочется этим заниматься или они не могут этого сделать по объективным причинам.

Чтобы не тратить кучу драгоценного времени на многочасовые переговоры и встречи, то предварительно рекомендую провести подготовку.

Для начала определяемся с типом торгового центра.

Условно типы можно разделить на два: федеральный ритейлер (Лента, Магнит, Metro и пр.) и маленькие сети, либо одиночные ТЦ.

Если это крупный сетевой ритейлер, то есть плюсы и минусы. К плюсам относятся два аспекта:

• Известность бренда, а значит больший трафик и как итог большее количество клиентов
• Сетевому ритейлеру не интересно самому заниматься автомоечным бизнесом. Для них это не профильный бизнес, да ещё и с маленькими объёмами. Когда привыкаешь оперировать миллиардами, на миллионы уже не обращаешь внимания.

Существует обратная сторона медали – чем крупнее сеть, тем сложнее выйти на лицо принимающее решение, а зачастую это невозможно, т.к. запрещено регламентами данной сети. В итоге переговоры могут затянуться на годы. Я не шучу. Кроме того, чем крупнее ритейлер, тем менее интересно заниматься одной площадкой. Им интереснее вести переговоры о сети, т.е. сдавать в аренду сразу пул площадок в разных городах и таким арендаторам отдают предпочтение. 



Поэтому определитесь, готовы ли долго и нудно общаться с людьми, которые ничего конкретного сказать не смогут (т.к. не имеют на это полномочий), или нет. Если не готовы, то отметайте крупные сети сразу.

Также к минусам относится то, что с ними возможно работать только по закону (если это минус, конечно). Сети обкладывают себя бумажками на все случаи жизни так, что построить на их территории автомойку не проще, чем протащить проект капитального строения через экспертизу Минстроя.

Главный минус – стоимость аренды. С высокой долей вероятности цена будет по верхней планке рынка аренды или выше.

С маленькими сетями и одиночными ТЦ или ТРЦ всё проще и быстрее, т.к. вы можете выйти на лицо принимающее решение (например, собственника) и, посмотрев друг другу в глаза, решить все вопросы. Но и здесь не без недостатков. 

1. К нам обращалось не мало собственников ТЦ, которым идею об автомоечном бизнесе подкинули как раз те люди, которые приходили с желанием арендовать у них площади. 
2. Люди, занимающиеся арендным бизнесом – крайне консервативны (большинство построенных ТЦ построены по арендной модели бизнеса). Поэтому изменения воспринимают неохотно, а в данном случае речь идёт об изменении ВРИ. Не только неохотно, а с опаской, мол вдруг бизнес не пойдёт, а что они потом с куском земли делать, где разрешено строить ограниченный список предприятий.
3. Часто собственников несколько, т.к. не просто в одиночку построить крупный ТЦ, особенно в крупных городах, где зачастую без «решающих вопросы» людей это невозможно сделать. У каждого собственника собственные интересы и многие предпочитают не входить в конфликт друг с другом, а оставить всё как есть.

Что может помочь в решении вопроса по заключению договора аренды с вами? Возьмите все затраты по смене ВРИ на свои плечи и предоставьте гарантии. Конечно, если такой административный или юридический ресурс в наличии. И есть чёткое понимание по стоимости и сложностям по смене ВРИ. 

Далее изучаем правила землепользования в населённом пункте

Данные правила определяют, что можно, а что нельзя строить на каждом земельном участке и как можно изменить ВРИ. Эти правила как живой организм и постоянно меняются как на федеральном уровне, так и на локальном, т.к. они принимаются и меняются местным законодательным органом, например Городской Думой.

В 2014 году был принят общероссийский классификатор, согласно которому "автомойки" (4.9.1.3) входят в "придорожный сервис" (4.9.1), а придорожный сервис входит в зону транспортной инфраструктуры. 

В некоторых городах ПЗЗ (Правила Землепользования и Застройки) глобально не менялись последние годы и никаких цифр из классификатора Вы там не увидите. Где-то он поменялся кардинально и полностью соответствует классификатору, а где-то настоящая мешанина из старого и нового.

Например, если посмотрим в ПЗЗ г. Рязани, окажется, что автомойки выделены отдельной строчкой и входят в Д1, а это подзона Общественно-Деловой Зоны. Причем входит наравне с магазинами, рынками и торговыми центрами и поменять ВРИ в пределах одной зоны можно без публичных слушаний.

А если посмотрим в ПЗЗ г. Воскресенска Московской области, то увидим заветные цифры 4.9.1, но входят они в Промышленную зону (П).

А если взглянуть на последнюю редакцию ПЗЗ Санкт-Петербурга от 23.07.19, то окажется что цифры 4.9.1.3 - (автомобильная мойка) входят в качестве УВРИ (условно-разрешенный вид использования) в 80% категорий, но я не нашёл ни одной зоны, где придорожный сервис или автомойка входили бы в основной перечень ВРИ. Т.е. строить автомойки в Санкт-Петербурге можно почти везде, включая на парковках ТЦ, но с большим количеством ограничений. Т.е. каждый участок нужно разбирать индивидуально, ориентируясь на Проекты Планировки Территорий (ПТТ) и карту ПЗЗ Санкт-Петербурга. 

Затем определяем тип участка и разрешённое использование

Для этого идём на кадастровую карту https://pkk5.rosreestr.ru/, находим искомый участок, внимательно изучаем записи.

Вот для примера скриншот одного из участков в Москве, где располагается небезызвестный «Садовод».



Что мы видим?

1. Форма собственности. Участок в государственной собственности, на что указывает запись: «Собственность публично-правовых образований». Был сдан в аренду какому-то лицу (юридическому или физическому). 

Если в графе стоит прочерк, то земля не выделена и собственник у неё либо федеральное правительство, либо субъект государственной власти, к которому данный район приписан. По поводу аренды нужно обращаться в комитет по имуществу города или другой исполнительный орган, но это совсем другая история.

2. Разрешённое использование, в том числе по документу.
В этой строке видим, как разрешается использовать данный участок. У торговых центров обычно указывается: объекты торговли. Иногда участок под парковкой у ТЦ указывают для хранения автотранспорта.

По этим данным уже понятно, стоит ли вообще идти вести переговоры об аренде или нет. 

Если у приглянувшегося участка в форме собственности прочерк, или стоит «собственность публично-правовых образований», а разрешённое использование под различные виды торговли или хранение автотранспорта, то можете даже не ходить. Естественно, в каждом правиле есть исключения, которые только подтверждают правило. Исключением является случай, в котором земля взята в аренду в конце прошлого, начале этого века, без торгов или без четко прописанного вида использования участка. Но такое встречается редко.

Смело стоит идти, в случае если в графе разрешённого использования стоит придорожный сервис или автомойка. Такое может быть только если владелец ТЦ, когда-то планировал помимо ТЦ строить ещё что-то, но передумал. Лично я такого не встречал. Если вдруг встретите, то проверяйте договор с властями на возможность субаренды. 

Если в графе «форма собственности» стоит «частная собственность». То идти на переговоры можно, но учитывая, что законно поставить автомойку возможно только при смене ВРИ. 

Если вернуться к участку, приведённому выше, то к нынешним собственникам рынка «Садовод» можно даже не обращаться по поводу этого конкретного участка, т.к. земля у них в аренде у города Москвы, при этом прописан конкретный вид использования данного участка (а не общий из классификатора). Т.е. сменить ВРИ не имеют права, а значит сдавать его под нецелевое использование не будут. Вообще там большой пул участков, на которых располагается рынок, нужно проверять все. Один из них в аренде без конкретного вида использования, а проходит под общим «размещением объектов торговли», если он был получен в аренду давно и без торгов, возможно по поводу него и можно будет вести речь.

Почему важно менять вид разрешенного использования земельного участка под автомойку?

Если не менять ВРИ, то, чем это чревато? О всех рисках я расскажу в следующей статье, а здесь пройдусь только по моментам связанных с арендой. 

С федеральным ритейлером или другим крупным ритейлером по-другому и не получится работать, им не нужны проблемы с властями. Они не пойдут на какие-либо обходные пути и без смены ВРИ не будут работать. 

Также не будут рисковать любые ритейлеры, если участок не в частной собственности. Если обнаружится, что участок используется не по назначению, то с ними могут разорвать договор аренды и они потеряют бизнес.

Если собственник ТЦ не федерального масштаба и участок в частной собственности, то в случае, если все вопросы с властями Вы будете решать самостоятельно, они могут пойти на разрешение нецелевого использования участка. Правда поставить там автомойку вы сможете только на птичьих правах. Максимальной гарантией для вас будет только договор аренды сроком на 11 месяцев. А за 11 месяцев вложения смогут отбиться, только если место поистине золотое и то вряд ли. Вне зависимости от того какое оборудование и навес вы поставите: если поставите всё качественное, надёжное и дорогое, то будут высокие инвестиции, которые сомнительны в таких условиях. А если поставите всё самое дешёвое, то сами себе максимально снизите средний чек, а значит выручку. При этом получите высокую себестоимость помывки и большое время простоя, т.е. у вас будут максимальные эксплуатационные затраты.

Долгосрочный договор аренды с собственником участка заключить не получиться, т.к. согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), договоры аренды недвижимости свыше одного года подлежат обязательной государственной регистрации. А Росреестр вас завернёт с таким договором, т.к. договор аренды участка под автомойку не будет совпадать с видом разрешённого использования земельного участка. Если прописать в договоре аренды вид использования из ВРИ, то вы будете нарушать его, разместив автомойку. И собственник в любой момент может вас попросить покинуть участок.

Также согласно п.1 статьи 421 ГК РФ: «Граждане и юридические лица свободны в заключении договора». Т.е. если прописать в договоре моменты обязательства по продлению, то это сделает договор ничтожным, т.к. по сути он станет долгосрочным, но не будет зарегистрирован. А что бы не обещал собственник, в случае, если он не захочет заключить новый договор через 11 месяцев, он всегда сможет сослаться на эту статью Кодекса и отстоять право не заключать новый договор. К сожалению, случаи, когда таким образом отжимают успешный бизнес – не редкие. Поэтому мы не рекомендуем работать на таких условиях.

Итак, аренда земли под мойку самообслуживания у торгового центра хорошая идея, но сложна в реализации и занимает много времени, а иногда не возможна вовсе. Взвесьте все за и против, прежде чем приступать к переговорам. Для того, чтобы упростить себе переговоры, обратитесь к нам, чтобы получить файл с требованиями к участку. В этом документе в краткой форме прописаны технические и юридические требования к участку для размещения автомойки самообслуживания, это существенно сократит время переговоров.


Олег Логачев

13 ноября 2019