Выбор земельного участка под автомойку самообслуживания

Для обеспечения максимально высокой отдачи и прибыльности автомойки самообслуживания необходимо правильно подобрать земельный участок с учетом его расположения и площади, юридических и технических, инженерных аспектов. Это непростая задача, так как в Москве выбор земли промышленного или делового назначения без обременений ограничен, а цены на покупку или аренду могут быть очень высокими.

Чтобы правильно выбрать участок под мойку самообслуживания в Москве или другом российском городе, опирайтесь на приведенные ниже данные и рекомендации. 

Купить или арендовать?

Покупка

Преимущества:

• земля перейдет в вашу собственность, и вы сможете распоряжаться ею на свое усмотрение;
• не будет расходов на арендную плату – только налог 1 раз в год;
• при необходимости землю можно продать или сдать в аренду;
• на собственном участке можно уверенно строиться, не опасаясь неприятных сюрпризов со стороны возможных владельцев.

Недостатки:

• для покупки земли придется выложить круглую сумму;
• свободные для продажи участки обычно находятся в неудобных районах;
• земля промышленного назначения продается большими площадями.

Аренда

Преимущества:

• участки, сдаваемые в аренду, имеют выгодное расположение – можно найти отличную землю с коммуникациями;
• аренда не требует крупных единовременных расходов;
• договор можно расторгнуть в любое время и снять с себя обязательства.

Недостатки:

• земля не ваша, собственник может распоряжаться ей по своему усмотрению (например, расторгнуть договор или повысить арендную плату);
• чтобы арендовать хороший участок с выгодным расположением, часто приходится участвовать в торгах;
• в арендных отношениях всегда высокий риск обмана со стороны арендодателей.

Критерии выбора

Важное значение имеют такие факторы:

• удобное территориальное расположение с хорошими подъездными путями,
• достаточная площадь для размещения постов, обустройства площадки для протирки и зоны ожидания,
• наличие точек подключения к инженерным коммуникациям в непосредственной близости.

Земельный участок под мойку самообслуживания также не должен иметь юридических обременений, которые часто пытаются скрыть собственники.

При этом нужно избежать чрезмерных затрат на обустройство и оформление всех необходимых документов, разрешений, в противном случае мойка будет очень долго окупаться, так как смета на ее строительство может вырасти вдвое.

Расположение участка

Локация должна отвечать следующим требованиям:

• Находиться на первой линии – клиент должен видеть мойку издалека, а не искать ее на задворках;
• Быть в непосредственной близости с ключевыми транспортными развязками, оживленными участками дорог с высоким автомобильным трафиком;
• Плюсом будет расположение рядом с парковками, торгово-развлекательными центрами, автосервисами, магазинами автозапчастей и т.п.;
• Обязательно наличие удобных подъездных путей с твердым покрытием (асфальт, бетон) – желательно, чтобы въезд и выезд были раздельными.

Виды права владения земельным участком под автомойку и юридические аспекты

Во-первых, в Москве земля под автомойку должна соответствовать нужному ВРИ (виду разрешенного использования). Эта информация указана в градостроительном плане земельного участка и его кадастровом паспорте. Он должен быть промышленного назначения, тогда изменить ВРИ будет очень легко и быстро. С землей в общественно-деловой зоне дело обстоит сложнее, но этот вопрос решаем.

Существует несколько основных форм права владения участком:

• Частная собственность – покупка земли у владельца по договору купли-продажи. Этот вариант требует больших первоначальных вложений, зато впоследствии ежемесячные расходы на содержание мойки самообслуживания будут значительно ниже за счет отсутствия рентной платы. Кроме того, земля в собственности – это дополнительный актив, который можно использовать впоследствии для получения кредитов под расширение бизнеса;
• Переуступка прав аренды земли, находящейся в муниципальной собственности – требует меньших первоначальных вложений, но регулярных (хотя и небольших) затрат на оплату аренды. Также могут быть дополнительные требования и ограничения по отношению к арендатору со стороны городских властей;
• Получение участка в администрации – требует больших затрат времени, и нет никаких гарантий, что участок достанется именно вам, так как земля разыгрывается на аукционах;
• Долгосрочная аренда участка на срок от 5 лет у частного собственника – быстро и достаточно надежно, но ежемесячные платежи могут быть очень высокими;
• Краткосрочная аренда у собственника – малопривлекательный вариант для арендатора, так как помимо юридических проблем, которые может пытаться скрыть владелец, также отсутствует стабильность – собственник может отказаться продлевать договор аренды через 11 месяцев.

Вывод: участок под автомойку в Москве лучше всего покупать напрямую у частного собственника или снимать в долгосрочную аренду. Обязательно нужно проводить комплексную юридическую проверку земли на предмет любых обременений, ограничений.

Технические параметры (требования) участка под мойку самообслуживания

Кроме того, есть ряд технических требований, которым в идеале должен отвечать земельный участок под мойку самообслуживания, а именно:

• Площадь – от 600 до 1500 квадратных метров из расчета на 6 постов самообслуживания. По вашему желанию наши специалисты могут провести индивидуальные расчеты на любое количество постов;
• Форма – прямоугольная;
• Высотный регламент – размещение одноэтажных объектов недвижимости;
• Требования СНиП – не меньше 100 метров до объектов жилого фонда, водных ресурсов и прочих объектов с нормируемыми показателями качества среды. Есть возможность уменьшения санитарной зоны, но это требует дополнительных денежных затрат и времени. Над участком не должны проходить ЛЭП, под ним – инженерные сети городского снабжения. Под застраиваемой областью участка коммуникации должны отсутствовать вовсе;
• Обязательная регистрация прав владения (собственности, аренды) в УФРС, отсутствие обременений, ограничений.

Инженерные коммуникации

Для обеспечения стабильной работы мойки самообслуживания к ней обязательно должны быть подведены сети электроснабжения, водоснабжения и канализации. Большим плюсом будет наличие газоснабжения, которое будет обеспечивать работу котельного оборудования для подогрева полов в холодное время года.

   Общие технические требования к инженерным коммуникациям при использовании оборудования Акварама (для бюджетного оборудования увеличительный коэффициент 1.5-2):

• Третий класс электроснабжения с напряжением 380V (3 фазы), на 40 кВт;
• Производительность водоснабжения – 2,4 кубометров в час с минимальным гарантированным напором 2 атмосферы;
• Водоотведение – не менее 2,45 кубометров воды в час.

При выборе участка очень важно учитывать наличие в непосредственной близости точек подключения к инженерным сетям, так как их подведение может составить немалую часть сметы. Только прокол грунта обойдется в среднем около 2000 рублей за метр без учета материалов и оборудования. Также важно отсутствие чужих инженерных коммуникаций под вашим участком. Их перенос может стоить слишком дорого, отнять лишнее время.

Запросите градостроительный план в администрации, чтобы узнать, где именно проходят коммуникации, а также уточните в горводоканале и горэлектросети, где находятся точки подключения для промышленных потребителей. При отсутствии газа проблему решает дизельное оборудование, обеспечивающее подогрев теплоносителя для защиты полов постов от обледенения зимой.

Правильно выбранный участок под мойку самообслуживания – это 50 % успеха. Мы готовы оказать содействие в проведении расчета технических требований к автомойке на любое количество постов.

Олег Логачев